정부의 활동 중에 “공평” 이라는 키워드가 가장 중요하게 작동하는 영역이 바로 조세 분야라고 할 수 있습니다. 세금에서의 공평이라는 것은 소득이나 재산이 같으면 공평하게 같은 액수의 세금을 내야 한다는 것이겠죠. 그래서 세법에서는 “조세평등주의” 라는 대원칙 하에 몇 가지 규정들을 두고 있는데, 그 대표적인 예로 국세기본법상의 ‘실질과세의 원칙’과 법인세법 등에서 정하고 있는 ‘부당행위계산 부인’ 규정을 들 수 있습니다. 그리고 최근 국세청에서는 일명 “공평과세 3종 세트” 를 통해 올해 3조원 이상의 세수 확보가 가능할 것이라는 예견을 내놓았다고 합니다.

공평과세 3종 세트?

그 중 첫 번째가 ‘연말정산 부양가족 과다공제 차단’입니다. 올해 2월에 연말정산이 진행되었죠. 국세청에 따르면, 올해 연말정산에서 ‘부양가족 과다공제’를 사전 차단함으로써 약 8,000억원의 세수효과가 발생했다고 발표 했습니다.

그리고 두 번째가 ‘보험사 해약환급금준비금 제도 손질’에 관한 것입니다. 보험사의 해약환급금준비금이란, 보험 계약자가 중도 해지할 때 지급할 금액을 대비해 적립해야 하는 금액을 말합니다. 그리고 법인세법에서는 보험사가 적립한 해약환급금준비금에 대해 세법상 한도 내에서 손금에 산입할 수 있도록 허용해주고 있습니다. 국세청에서는 이 제도를 손질하면, 올해 보험사 법인세로 약 1조 5천억원 규모의 세수증대 효과가 기대된다고 발표했습니다.

공평과세 3종 세트의 마지막 세 번째는 ‘고가 상속‧증여 부동산에 대한 감정평가를 확대’ 한다는 내용입니다. 국세청의 감정평가 확대사업은 작년부터 활발하게 이뤄지고 있습니다. 올해도 꼬마빌딩이나 단독주택 등에 대한 감정평가를 통해 올 1분기에만 약 1,250억원의 세수증대 효과를 기록했다고 발표했습니다. 이는 올해 국세청 감정평가 확대사업에 대한 예산 96억원 중 10% 정도만 투입해서 올린 실적이라고 하는데요, 국세청의 적극적인 감정평가 사업과 더불어 납세자들의 자발적인 신고도 늘고 있어, 올해 약 1조원 수준의 세수증대 효과를 기대한다고 발표했습니다.

국세청의 감정평가 확대

오늘 시간에는 공평과세 키워드 중에서도 국세청의 감정평가 확대에 관한 내용을 좀 더 중점적으로 다뤄보고자 합니다. 먼저, 국세청의 최근 움직임을 파악해보기 위해 최근에 올라온 보도자료 내용을 함께 살펴보겠습니다. 국세청은 2020년부터 부동산 감정평가 사업을 시행해오고 있는데요, 작년까지는 이 감정평가 사업이 꼬마빌딩에 집중되어 있었지만 올해부터는 꼬마빌딩 뿐만 아니라 고가 아파트와 단독주택까지 감정평가 사업을 확대‧시행하고 있는 상황입니다. 상증세법 사무처리규정을 개정하고 감정평가 사업에 관한 예산도 대폭 증가하면서, 꼬마빌딩 이외의 부동산으로도 그 범위를 넓힐 수 있게 된 것이죠. 특히, 기준시가와 추정시가의 괴리가 큰 부동산을 주요 타겟으로 해서 이 감정평가 예산이 투입되고 있는데, 성수동 카페거리에 있는 한 꼬마빌딩의 경우는 기준시가 60억원으로 신고가 되었지만, 감정평가액은 320억원으로 그 증가율이 433%에 달했다고 합니다.

매매사례가가 거의 없는 초고가아파트와 단독주택의 경우는 꼬마빌딩에 비해 건당 감정평가 증가액은 낮았지만, 증가율은 훨씬 더 높았다고 합니다. 주거용 부동산에 대한 감정평가 사업은 올해 남은 기간 동안에도 매우 활발하게 이뤄질 것으로 예상됩니다.

부동산이 상속이나 증여로 명의가 이전될 때에는 세금이 발생합니다. 이 세금을 부과하기 위해서는 이전되는 부동산의 가치를 숫자로 확정할 수 있어야 하죠. 그래서 세법에서는 부동산의 평가방법에 대해 명문규정을 두고 있습니다. 우선 이전되는 해당 부동산의 매매가액 내지는 감정가액 등이 있다면 그것을 1순위로 적용하게 되고, 그러한 가액이 없는 경우에는 해당 부동산과 유사한 부동산에 대한 매매사례가액 내지는 감정가액이 있다면 그것을 적용하도록 하고 있습니다. 이것마저 없다면, 세법에서 정한 보충적 평가방법, 즉 기준시가 등을 사용하여 부동산을 평가하도록 되어 있습니다. 하지만 국세청 감정평가 사업의 대상이 되는 부동산이 있다면, 국세청이 해당 부동산에 대한 감정평가를 받음으로써, 그 감정평가액이 선순위로 올라갈 수 있게 되는 것입니다. 즉, 상증세법 사무처리규정 상 감정평가 사업의 대상이 되는 부동산을 상속 ‧ 증여하는 경우라면, 기준시가를 이용한 세금납부는 사후적인 리스크가 매우 크다고 할 수 있겠습니다.

부동산 플랜설계에 도움이 될만한 팁 몇가지

안타까운 소식지만, 상속 ‧ 증여세의 과세망이 과거보다 훨씬 더 촘촘해졌고 그로 인해 세금부담이 더욱 증가할 수밖에 없다는 사실을 이제는 인정해야 할 때입니다. 하지만 그렇다고 해서 좌절하고 있을 수만은 없겠죠. 이럴 때일수록, 더욱 냉정하게 상황을 바라볼 수 있어야 하고, 더욱 세밀한 플랜이 필요합니다. 플랜설계에 도움이 될 수 있는 몇 가지 팁을 드려보도록 하죠.

우선, 감정평가를 선제적으로 받는 것이 유리할 수 있습니다. 세금 계산을 위한 부동산 평가액을 정할 때, 해당 부동산의 매매가액 내지는 감정가액이 둘 이상인 경우 상속‧증여일에서 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 우선 적용하도록 되어 있습니다. 선제적으로 받아놓은 감정평가액이 터무니없이 낮게 평가된 것이 아니라면 그 평가액을 우선적으로 적용받을 수 있게 됩니다. 부동산 소재 지역에 호재가 있어 해당 부동산의 호가가 감정가액을 훨씬 웃도는 경우라면, 감정평가액을 기준으로 빠르게 이전을 해놓는 것이 장기적으로 봤을 때 더욱 유리한 의사결정이 될 수 있겠죠.

그리고, 재산을 이전받을 수 있는 자녀와 손자녀가 여럿이라면 수증자를 쪼개어 진행하는 분할증여를 계획해 볼 수 있습니다. 절세효과를 키울 수 있는 가장 기본적인 방법이 증여받는 수증자의 수를 늘리는 것인데, 각 수증자별로 증여재산공제를 최대한 활용해서 총 증여세 부담액을 낮출 수 있습니다.

부동산의 이전시기를 쪼개어 다음 세대로 넘기는 방법도 고려해 볼 수 있는데요, 증여의 경우는 동일인으로부터 증여받은 재산에 대해 10년간 합산을 하기 때문에, 사실상 절세효과를 기대하기 힘듭니다. 이럴 경우, 증여가 아닌 양도양수 방식을 계획해 볼 수 있습니다. 다만, 양수를 해오는 자녀세대가 어느 정도 가용자금이 있어야 하고, 시점을 쪼개어 하는 거래를 하나의 거래로 보아 세금을 추징했던 사례도 있었기 때문에, 이 방식을 선택하기 위해서는 충분한 사전검토와 리스크 체크가 필요합니다.

이러한 문제점을 보완하고 절세효과를 더욱 극대화하기 위한 방법으로 법인을 활용한 간접적인 부동산 이전을 계획해 볼 수 있습니다. 이 방법이 더욱 효과적이기 위해서는 캐시카우가 돼줄 수 있는 회사가 있다면 더욱 빠르고 안정적인 플랜 설계가 가능해지고, 은행 대출을 활용한 자금 마련도 개인으로 이전을 받는 것보다 좀 더 현실적으로 계획해볼 수 있습니다. 다만, 세법에서는 법인을 활용한 우회증여를 방지하기 위해 몇 가지 법적 장치를 마련해 놓고 있는데요, 이러한 부분들까지 종합적으로 고려하여 자금마련 방식과 이전규모, 이전시기 등을 결정해야 합니다.

가업상속공제를 염두에 둔 부동산 이전 플랜도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 땅부자들이 카페를 하는 이유에 대해 생각해 보신적 있으신가요? 30년 넘게 제조업을 영위해오면서 공장과 부지를 가지고 있는 대표님과 회사를 물려받길 원하지 않는 자녀의 사례, 아버지 회사에 아들이 함께 일을 하고 있지만, 회사가 사용하는 부동산은 개인 명의로 가지고 있는 사례...이러한 케이스들에서는 가업상속공제를 전제로 하여 당장의 세부담을 크게 줄이면서도 사실상 부동산의 이전효과를 기대할 수 있는 플랜설계가 가능합니다.

좀 더 구체적인 플랜이 필요하시거나 대표님의 상황에 맞는 좀 더 디테일한 아이디어를 얻고자 하신다면 연락주시기 바랍니다.