2025년 6월 12일부터 시행된 개정 규정에 따라, 비상장주식을 평가할 때 부동산 감정평가가 의무화되었습니다. 단순히 부동산을 많이 가진 법인만의 문제가 아니라, 이제는 모든 비상장주식 평가에 적용되는 이슈로 확대된 것이죠.
왜 바뀌었을까?
국세청은 그동안 비상장법인의 실제 가치를 제대로 평가하지 못한다는 한계를 느껴왔습니다. 특히, 부동산을 많이 보유한 법인의 경우 주식가치가 과소평가되는 사례가 많았죠. 그래서 이번에는 과세의 형평성과 정확성을 높이기 위해, 부동산 가치까지 감안한 주식평가 체계로 바꾼 것입니다.
이번에 바뀐 핵심 내용은?
기존에는 부동산을 과다하게 보유한 법인에만 부동산 감정평가가 요구되었지만, 이제는 모든 비상장주식 평가 시 부동산 감정평가가 필수적으로 요구됩니다.
감정평가 대상 부동산에는 주택, 비주거용 부동산, 건축물이 없는 토지, 아파트나 상가의 분양권, 입주권 등 부동산에 관한 권리, 그리고 “비상장주식 평가 시 순자산가치 산출을 위해 필요한 시가 평가 대상 부동산”이 포함됩니다.
이제부터는 신고가액이 추정시가보다 5억 원 이상 낮거나 10% 이상 차이 날 경우. 상속세는 신고 후 9개월 이내, 증여세는 신고 후 6개월 이내 감정평가를 진행해야 합니다.
실무에 어떤 변화가 생길까?
- 특수관계인 간 주식 이동 시 감정평가 ‘필수’
가족 간 주식이전 등 특수관계인끼리 거래를 할 경우, 감정평가 없이 넘기면 국세청이 직접 평가에 나설 수 있습니다.
- 국세청이 알아서 감정평가?
납세자가 감정평가를 받지 않으면, 국세청이 자체 예산으로 감정평가를 진행합니다. 이 방식은 이미 2020년 꼬마빌딩 감정평가 사업에서 입증된 바 있습니다.
절세하려면 어떻게 해야 할까?
사전 감정평가가 핵심!
비상장주식을 양도하거나 증여할 계획이 있다면, 감정평가를 먼저 받아두는 것이 유리합니다. 부동산 보유 법인에서 구조조정을 고려 중이라면 필수입니다.
전문가 상담 필수
세무전문가나 감정평가사와 미리 상의하면 불필요한 세금 문제를 피할 수 있습니다.
이번 제도 개정은 과거 '꼬마빌딩 감정평가 사업'이 강남에서 전국으로 확대된 것처럼, 향후 감정평가 의무화가 다양한 분야로 퍼질 가능성이 큽니다. 관련 업계에 있는 분들이라면 지금부터 대비하셔야 합니다. 또한 이번 개정은 단순한 행정 조정이 아닙니다. 비상장주식의 가치 산정기준 자체가 바뀌는 '게임 체인저'입니다. 앞으로 주식이전이나 상속·증여의 이슈가 있다면, 반드시 감정평가를 염두에 두고 전략을 세워야 합니다. 또한 세무전문가와의 상담을 통해 대응전략을 세우는 것이 리스크 관리의 시작이라는 점을 기억하시기 바랍니다. | 
