오늘은 “초고가 주택에 대한 세무조사에 착수한다는 소식”을 다룹니다. 이번 세무조사는 지난 9월에 있었던 부동산 관계장관회의에서 임광현 국세청장이 했던 발언의 연장선이라고 할 수 있습니다. 당시 30억이 넘는 고가주택에 대한 전수검증에 들어간다고 말했었는데요, 검증 결과 탈세혐의가 있는 104명에 대한 세무조사에 착수한다는 소식이 10월초 국세청 보도자료를 통해 발표가 된 겁니다. 이번 세무조사의 대상이 된 대표적인 거래유형들에 대해서도 보도자료에 자세히 나와 있었는데요, 그 내용을 함께 살펴보겠습니다.

첫 번째 케이스는 “30억 이상의 초고가 주택을 편법증여 또는 소득누락 자금으로 취득한 혐의를 받고 있는 경우”입니다. 부모님은 고소득 전문직 종사자로 매년 수억원의 수입을 올리고 있고 보유재산도 이미 백억원 대에 달하는 반면, 아파트를 취득한 자녀의 경우에는 소득이나 재산 상황으로 봤을 때, 해당 아파트를 자력으로 취득할 수 없다고 보여지는 케이스를 소개하고 있습니다. 최초 자금출처를 소명한 내용을 보면, 은행대출을 최대한으로 받고 나머지 부족자금은 부모님으로부터 차용한 것으로 작성이 되어 있었습니다. 이에 대해 거액의 은행 대출원리금을 본인 소득으로 상환하고 있는지, 실제 부모로부터 증여받은 자금은 없는지에 관해 이번 세무조사를 통해 철저히 검증하겠다는 입장을 보이는 상황입니다.

최악의 경우에는 대출 원리금 대납으로 인한 증여세 과세와 더불어, 부모님의 차용자금을 실질 증여로 보아 그 대금 전액에 대한 증여세 과세로까지 이어질 수 있습니다. 부모로부터의 차용을 인정받았다 하더라도, 그 차용자금에 대한 이자상당액 증여세 과세이슈가 발생할 수 있고, 사후관리가 진행되는 과정에서 차용거래를 불인정하고 증여로 보아 세금을 추징당하는 결과로 이어질 수도 있습니다.

두 번째 케이스는 “고가주택을 취득했지만 자금출처가 부족한 외국인과 30세 이하 연소자”에 대한 조사사례입니다. 보도자료에서 소개하고 있는 사례는 이렇습니다. 외국인 부모가 해외에서 여러 사업을 통해 큰 부를 축적했고, 국내에도 법인을 세워서 빌딩 임대사업을 하고 있는데, 부모가 소유한 국내법인의 자금이 자녀의 부동산 취득자금으로 흘러간 정황을 포착했고 이에 대한 증여세와 법인세 통합 세무조사에 착수했다는 겁니다.

외국인의 사례를 들고 있긴 하지만, 이러한 케이스는 비단 외국인들만의 문제는 아니죠. 부모님께서 운영하시는 회사의 자금을 활용해서 자녀가 부동산을 취득하는 케이스는 아주 많이 일어나고 있기 때문입니다. 이런 케이스에서는 단순히 증여세 과세이슈만 발생하는 것이 아니라, 법인자금에 대한 ‘업무무관 가지급금’ 과세 리스크와 더불어서, ‘법인자금 횡령’으로 인한 형사처벌 리스크로까지 확대될 가능성이 높습니다. 그렇기 때문에, 회사를 운영하시는 대표님께서는 회사 자금을 이용해 자녀의 재산형성을 지원하고자 하신다면, 더욱 주의를 기울이실 필요가 있습니다.

세 번째 케이스는 “편법 증여 등 자금출처가 의심되는 고액 전월세 거주자”에 대한 조사사례입니다. 10월초에 발표된 국세청 보도자료 중에는 이번 세무조사에 대한 내용뿐만 아니라, 부동산 이상거래에 신속하게 대응하기 위한 방법의 일환으로 “국토부와 국세청이 서로 업무협약을 체결”한다는 소식도 전해졌습니다. 협약의 주요내용 중에는 국토부가 이상거래를 포착해서 국세청에 통보를 하면 국세청은 이에 대해 신속하게 조치를 취해야 한다는 내용이 포함되어 있습니다. 아마 이 세 번째 케이스는 전월세 거래신고가 들어온 건들 중 특정지역의 고액거래를 국토부에서 국세청으로 통보해서, 그 중 세금탈루 혐의가 있는 거래들에 대한 세무조사에 착수한 것으로 보입니다.

보도자료에 소개된 내용은 이렇습니다. 국세청에 신고된 소득으로는 전세보증금 내지는 고액 월세를 충당하기 어렵거나, 소득에 비해 과도하게 비싼 고급 외제차를 취득한 케이스, 그리고 해당 업무에 종사하지 않음에도 불구하고 빈번히 해외로 출국한 기록이 있는 사람들이 주요 타겟이 된 것으로 확인됩니다. 국세청은 이러한 호화생활에 사용된 자금의 출처에 대해 금융거래 내역을 분석함으로써, 편법 증여 또는 소득누락 여부를 철저히 조사하겠다고 밝혔습니다. 증여세 과세 리스크뿐만 아니라, 사업소득 누락에 따른 소득세와 부가세 추징 리스크도 발생할 수 있는 상황으로 보여지네요.

네 번째 케이스는 “특수관계법인과의 가장매매를 통해 양도세 비과세를 받은 것으로 의심되는 거래”입니다. 다주택을 개인 명의로 소유하고 있다가, 고가 아파트에 대한 양도세 부담을 회피할 목적으로 상대적으로 가치가 낮은 주택을 가족법인에게 서류상으로만 양도를 한 후 고가 아파트에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받는 것이죠. 국세청은 이러한 거래에 대해서 양도세 비과세를 부당하게 적용받았고, 가족법인에 주주로 속해있는 자녀에게 주택을 편법으로 증여했다는 혐의를 적용하여 세무조사에 착수한다고 합니다.

일반적으로 가족법인을 활용한 부동산 이전계획을 세울 때에는 주택을 가지고 플랜을 설계하지는 않지만, 양도세 비과세라는 카드를 활용할 목적으로 다소 공격적으로 판을 짜는 경우가 있습니다. 이번 케이스도 그에 해당한다고 할 수 있는데요, 국세청은 “실질과세”를 들고 나오겠죠. 하지만, 이러한 케이스에 대해 국세청이 실질과세를 이유로 과세를 한다고 하더라도, 무조건 국세청이 이긴다고 장담할 수는 없습니다. 다만, 거래의 사실관계를 뜯어봤을 때 모든 의사결정이 부동산을 가지고 있는 부모님의 의사에 따라 이뤄졌고, 법인의 부동산 취득자금 또한 100% 부모님으로부터 나왔다거나 장기간 동안의 외상거래로 이뤄졌다면 사실상 가장거래로 볼 가능성이 매우 높아지게 됩니다. 그렇기 때문에, 주택이든 주택 외의 부동산이든 가족법인을 활용해서 설계를 하려면, 그 사실관계를 어떻게 구성하는지가 매우 중요하다고 할 수 있겠습니다.

사례의 공통점은?

오늘 살펴본 세무조사 케이스에는 공통점이 하나 있습니다. 바로 부모님은 돈이 많고, 자녀는 돈이 없다는 겁니다. 특히, 회사를 운영하는 대표님께서 자녀들에게 부동산 취득자금을 만들어 주시거나 대표님의 재산을 이전하고자 하신다면, 그 의사결정을 실행에 옮기기 훨씬 전부터 자녀의 자금출처를 만들어주기 위한 플랜을 가지고 있었어야 합니다. 또한 실제로 그 계획에 맞춰 액션을 취하고 있으셨어야 합니다. 그렇기 때문에, 지금 당장 해야 하는 일이 아니라고 해서 계속 미루기만 하실 것이 아니라, 향후 미래에 있을 재산 이전에 대비한 계획을 지금부터 고민해보시고요, 그 계획을 성공적으로 달성하기 위해 지금 당장 해야 할 일이 무엇인지 찾아보는 과정이 반드시 필요합니다.

회사를 운영하고 계시는 경우라면 좀 더 다양한 방식으로 플랜을 설계해볼 수 있는데요, 그 안에서도 가업승계 가능성이 있는 경우와 그렇지 않은 경우의 플랜이 또 달라질 수 있습니다.

한편, 사업을 하지 않지만 부동산 등의 재산을 이미 많이 보유하고 있으신 경우에는 또 다른 방향으로 재산이전 플랜을 계획해야 하기 때문에, 대표님이 처한 상황에 맞춰 현실가능하면서도 가장 유리한 방법을 찾아내는 것이 대표님과 가족분들의 돈을 지키는 핵심 포인트라고 할 수 있겠습니다. 

국세청의 데이터 수집능력이 날로 발전해가고, 정부부처 간의 정보공유도 점점 더 긴밀해지고 있는 만큼, 더욱 철저한 리스크 검토와 사전 준비가 필요해지는 상황이 되고 있습니다. 저희 세무사들도 플랜을 설계함에 있어 과거보다 훨씬 더 엄격하게 세법과 사례들을 해석하고 있고, 가장 효과적인 방법을 제안 드리기 위해 끊임없이 연구하고 있습니다. 다음 세대로의 재산이전과 법인자금 활용플랜에 대한 조언이나 해답이 필요하신 대표님께서는 연락주시기 바랍니다.