첫 번째 사례

홍길동씨는 기존에 A주택을 보유하고 있었는데, 부친의 사망으로 부친이 소유하고 있던 주택 2채 중 부친의 보유기간이 더 길었던 B주택은 형이 상속을 받고, 부친의 보유기간이 더 짧았던 C주택은 홍길동씨가 상속을 받았다. 이후 기존에 보유하고 있던 A주택을 양도하면서 상속받은 C주택은 주택수에 포함하지 않는 것으로 알고 1세대 1주택으로 신고를 했는데, 비과세를 받지 못하고 결국 양도세를 납부하게 되었다.

소득세법상 상속주택 특례규정을 잘못 적용한 사례에 해당한다고 할 수 있겠다. 소득세법상 상속주택 특례 내용을 먼저 살펴보자. 상속주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에 상속주택은 주택수에 포함하지 않는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다는 내용이다. 다만, 피상속인이 2주택 이상을 보유한 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 긴 1주택 등 법령에서 정하고 있는 순위에 따른 1개의 주택에 대해서만 이 특례가 적용이 되는데, 홍길동씨의 경우는 부친의 소유 주택 중 보유기간이 더 짧은 주택을 상속받은 케이스에 해당해서 이 특례규정을 적용받지 못하는 것이다.

두 번째 사례

이몽룡씨는 2019년 7월 부친이 8년 이상 자경해 온 농지를 상속받고, 재촌자경을 해오지 않다가 2024년 6월 양도를 했다. 이몽룡씨는 상속받은 농지가 부친이 8년 이상 자경했던 농지였기 때문에, 자경농지에 대한 양도세 감면을 받을 수 있을 것으로 알고 양도세 신고를 했는데, 감면적용을 받지 못했다.

관련 규정을 먼저 살펴보면, 거주자가 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우에는 1과세기간 1억원, 5과세기간 2억원 한도 내에서 양도세 감면을 적용받을 수 있다. 8년 이상 경작기간 판단시, 상속받은 농지의 경우에는 상속인이 1년 이상 재촌자경 하거나, 재촌자경하지 않더라도 상속개시일부터 3년 이내 양도하는 경우에 피상속인인 부친의 경작기간을 통산할 수 있어 양도세 감면적용이 가능하다.

하지만 이 사례의 이몽룡씨는 이 요건을 모두 충족하지 못한다. 부친의 경작기간을 통산할 수 없기 때문에, 자경농지에 대한 양도세 감면을 적용받지 못하게 되는 것이다.

세 번째 사례

김세종씨는 부친이 2019년 1월 10억원에 취득했다가 2019년 4월 사망하면서상속 받은 건물에 대해 상속재산 평가기간 내의 매매가액인 10억원을 상속가액으로 하여 상속세를 신고했다. 그리고 상속조사를 거쳐 상속세가 그대로 확정되었다. 이후 김세종씨는 2021년 5월 해당 건물을 양도하면서, 상속세 결정가액인 10억원이 아닌 상속개시일을 기준으로 별도의 감정평가를 받아 더 높게 나온 금액인 11억원을 취득가액으로 하여 양도세를 신고하였다. 하지만 세무서에서는 취득가액을 10억원으로 재계산하여 양도세를 추가 고지하게 된다.

관련 규정은 이렇다. 소득세법 시행령에서는 상속 또는 증여받은 재산의 양도소득 필요경비를 계산할 때, 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. 다만, 세무서장 등이 결정 ‧ 경정한 가액이 있는 경우에는 그 가액으로 한다고도 명시하고 있다. 이 사례에서는 김세종씨가 상속받은 건물에 대해 세무서장이 상속조사를 통해 10억원으로 상속세를 결정한 사실이 있어, 10억원을 취득가액으로 하여 양도세를 계산하게 된다는 점을 유의하셔야 한다.

네 번째 사례

김선달씨는 2021년 8월 토지를 취득하였는데, 해당 토지가 공익사업이 시행되는 지역에 포함되어 2022년 1월 사업인정이 고시되었다. 김선달씨는 보유하던 토지가 공익사업을 위해 국가에 수용된 것이므로, 수용감면이 적용된다고 보아 양도세를 신고했다. 사업인정고지 2년 이내에 취득한 토지는 수용감면 대상이 아니라는 이유로 감면을 적용받지 못하게 되었다.

조특법에 관련 규정을 두고 있다. 공익사업이나 정비사업에 따라 토지 등이 수용되는 경우, 해당 토지를 공익사업 시행자 등에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 10%에서 최대 40%의 감면을 적용받을 수 있도록 정하고 있다. 다만, 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2026.12.31. 이전에 양도하는 경우에만 해당 감면을 적용받을 수 있다고 명시하고 있다. 이 사례에서 김선달씨는 사업인정고시가 있은 날부터 소급하여 2년 이내에 해당 토지를 취득하였기 때문에, 감면규정을 적용받을 수 없는 것이다.

오늘 소개해드린 사례에서도 알 수 있듯이, 부동산 양도에 있어서는 특례규정이 많다. 의도하지 않았다 하더라도 그 감면적용 여부를 잘못 해석하는 사례들이 굉장히 많이 발생한다. 이 외에도 법인을 활용한 부동산 이전 등의 플랜을 많이 진행하고 있고, 앞으로 계획 중이신 대표님들도 많이 있으실 것이다. 사후적으로 관련 법리해석과 적용에 있어 과세관청과의 이견이 있을 수 있는 분야이니 만큼, 충분한 세법검토와 사례분석을 거쳐 가장 안전하면서도 효과적인 플랜을 설계하시는 것이 매우 중요하다. 앞으로 다가올 2025년은 세법적인 지식과 레퍼런스가 풍부한 전문가와 함께 대표님의 플랜을 구체화하고, 실제로 진행해 나가시는 그런 한 해가 되었으면 한다.